Questo articolo è il primo di un’inchiesta a cui stiamo lavorando per cercare di fare chiarezza su quanto è avvenuto sul mercato italiano all’introduzione di mutui misti a piani di accumulo.
Il contratto di risparmio edilizio è un negozio giuridico, di provenienza tedesca, contraddistinto da due fasi, che a loro volta producono altri tre contratti distinti: contratto di deposito di denaro (art. 1834 c.c.), contratto di finanziamento senza ammortamento e contratto di mutuo fondiario con ammortamento (art. 1813 c.c. e ss.). Questi tre contratti sono collegati tra loro nel tempo e nelle aspettative nonché nella verificazione delle condizioni (art. 1353 c.c.) concordate tra le parti.
Il contratto edilizio puro prevede l’impegno del cliente ad effettuare versamenti mensili per un periodo di tempo stabilito tra le parti alla sottoscrizione. L’obiettivo è accumulo di risparmio finalizzato all’acquisto di un immobile. Gli interessi attivi maturati dall’accantonamento degli importi suddetti confluiscono in un conto intestato al cliente, ma non utilizzabile fino al termine della fase di accumulo. A quel punto, qualora non si procedesse all’assegnazione (per risoluzione e/o rinuncia al mutuo edilizio di assegnazione), il cliente avrà diritto alla remunerazione degli interessi attivi, in misura maggiore e retroattivamente, in base a quanto pattuito nel contratto iniziale.
Il tasso del mutuo di assegnazione viene pattuito alla sottoscrizione del contratto di risparmio edilizio, più basso in media rispetto a quelli di mercato.
Diversamente da quanto avviene nel caso di contratto edilizio puro, che prevede l’erogazione del mutuo di assegnazione all’esito del completamento del piano di accumulo, se al cliente necessita l’erogazione anticipata rispetto ai tempi pattuiti può chiedere un finanziamento o mutuo immediato, che verrà estinto all’assegnazione definitiva. In questo caso, contestualmente agli interessi attivi della fase di accumulo si pagano in aggiunta e a differenza gli interessi passivi per le somme erogate anticipatamente (prefinanziamento).
Nel caso di contratto di risparmio puro, al termine dell’esatto accumulo contrattualmente stabilito, viene erogato il mutuo di assegnazione che sarà interamente utilizzato per l’acquisto dell’immobile.
Nel caso, invece, di contratto di risparmio collegato al finanziamento l’erogazione estinguerà innanzi tutto il finanziamento.
In entrambi i casi, la differenza tra l’importo erogato e quello accumulato, grazie al contratto di risparmio edilizio, verrà restituita dal cliente con il pagamento di ratei nella cosiddetta modalità alla francese, composti da quota capitale e interessi.
Si tratta, quindi, di una complessa fattispecie giuridica dalla quale derivano rapporti differenti, per quanto collegati, e sovrapposizioni tra credito personale, finanziamento alle famiglie, finanziamenti a medio/lungo termine, ecc., che generano interessi ad un tasso differente nel divenire dello stesso obiettivo inizialmente posto.
Abbiamo, quindi, deciso che faremo una ricerca sulle situazioni derivanti da questa tipologia di contratti. In particolare, su quelli sottoscritti con BHV BAUSPARKASSE AG, società per azioni di diritto tedesco e sede secondaria a Verona, che ha chiuso definitivamente la sua attività in Italia nel 2017, attraverso un piano di cessioni della gestione del portafoglio iniziato nel 2014.
Dubbi, quesiti e testimonianze dei nostri lettori saranno da noi recepiti ed analizzati, grazie al sostegno tecnico della & Consulting s.c.ar.l., società specializzata nell’analisi e nella gestione di problematiche finanziarie e bancarie su tutto il territorio nazionale.
A cura di: Studio Spinapolice & Partners
